คำถามเรื่องการศึกษากลุ่มอสังหา

มีคำถามมาจากหลังไมค์ครับ

ทราบมาว่าพี่โยฯ ถนัดด้านอสังหาฯ ไม่ทราบว่า ตอนเริ่มแรกๆ พี่โยฯ ตั้งเป้าเลยหรือเปล่าครับว่าจะเลือก อุตสาหกรรมเดียว เอาให้เก่งไปเลย ส่วนอุตฯ อื่นๆ พี่โยฯ ได้ติดตามศึกษา weight ลงมาใช่หรือไม่ครับ ( จริงๆพี่โยฯ น่าจะโอเคทุกอุตฯ แหละ พี่แต่ด้านอสังหาฯน่าจะแม่นสุด )

ฟังเส้นทางแล้วอาจจะตกใจ ประวัติผมกับหุ้นอสังหานี่แย่เอามากๆครับ เล่นทีไรเป็นเจ๊งทุกที ทั้งๆที่ผมเองก็จบมาทางสายโยธา ดูเหมือนน่าจะถนัดกลุ่มนี้เป็นพิเศษ พอเล่นทีไรก็ขาดทุนทุกทีบ่อยๆ เข้า ก็เลยรู้สึกว่าตัวเองคงจะไม่ถนัดกับหุ้นกลุ่มนี้จริงๆ จนมีอยู่ช่วงหนึ่งผมตั้งเป้าไว้ในใจเลยว่าจะไม่ยุ่งกับหุ้นกลุ่มนี้เลย เวลาอ่านข่าว อ่านหนังสือพิมพ์เจออะไรเกี่ยวกับอสังหาผมก็อ่านข้ามไปเลย ตอนนั้นก็คิดไว้ครับว่าอะไรที่เราไม่ถนัดก็ไม่ยุ่งดีกว่า

ก็ไม่ยุ่งกับมันมาตลอดจนมาปีนี้แหละครับ

จุดเริ่มต้นของอสังหาคือ หลังจากที่ผมขาดทุนกับหุ้นในปีที่แล้วหนัก บวกกับสภาพเศษรฐกิจในช่วงต้นปีดูไม่ดีเอาซะเลย ผมเลยปรับกลยุทธ์มาจากปกติเล่นหุ้น Growth มาเป็นเน้นหุ้นที่น่าจะปันผลได้สูง และกำไรไม่ลดลง ... ค้นหาหุ้นประเภทนี้ไปเรื่อยๆก็มาลงที่หุ้น LPN เพราะว่ามี Backlog จำนวนมาก และเป้าหมายรายได้ที่จะรับรู้ในปีนี้คงไม่ผิดคาดเท่าไหร่ กำไรก็น่าจะพอๆกับปีก่อน แล้วตอนนั้นราคาหุ้นมัน 2 บาท ปันผลน่าจะได้ประมาณ 0.4 บาท คิดเป็น Yield ถึง 20% แล้วหุ้น lpn ผมก็ได้ยินมาตลอดว่าเป็นหุ้นอสังหาชั้นยอดตัวหนึ่งเหมือนกัน ก็เลยซื้อเอาไว้

หลังจากถือหุ้น LPN แล้วก็เลยทำให้ไปศึกษาหุ้นอสังหาในกลุ่มตัวอื่นๆเพิ่มเติม ก็มาเจอ PS ที่ราคาก็ถูกไม่แพ้กัน ในขณะที่ทั้งรายได้และกำไรน่าจะโตพอสมควร ผมก็ชอบอีก.. ก็เลยได้ซื้อ ps เข้ามาอีก

ตอนผมถือหุ้นอสังหาอยู่ 2 ตัวความคิดผมก็เริ่มตกผลึกแล้วล่ะครับ ว่าทำไมหุ้นอสังหาถึงได้เป็นกลุ่มที่น่าสนใจขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัดในปีนี้.. เพราะว่าสถานการณ์ของกลุ่มมันดูแย่ ในขณะที่ยอดขายของบริษัทอสังหาหลายรายยังคงสูงขึ้นเรื่อยๆ... เห็นปุ๊บผมก็เลยนึกถึงคำที่ ปีเตอร์ลิ้ช เลยบอกเอาไว้ว่า "ให้ลงทุนใน บริษัทยอดเยี่ยมในอุตสาหกรรมยอดแย่" ผมก็ปิ๊งเลยครับ กลุ่มอสังหา Key สำคัญอย่างนึงในการดำเนินธุรกิจคือเรื่องสภาพคล่อง เพราะต้องลงเงินทุนเยอะ บริษัทที่อยู่ได้คือบริษัทที่มีสภาพคล่องดี ซึ่งบริษัทอสังหาส่วนใหญ่ในตลาดก็มีสภาพคล่องดีกันหลายราย ... การซื้ออสังหาในภาวะแย่ๆ คนมักจะกลัวไม่ได้บ้าน ไม่ได้คอนโด เพราะฉะนั้นบริษัทที่ชื่อเสียงจะได้เปรียบมาก ...

จากภาวะอุตสาหกรรมแย่ๆ มันทำให้บริษํทที่มีสภาพคล่องดี ชื่อเสียงดี สามารถทำธุรกิจต่อได้ ในขณะที่บริษัทเล็กๆที่ขาดทั้ง 2 ข้อ หรือข้อในข้อ 1 ไปทำธุรกิจยากขึ้น... บริษัทที่ใหญ่อยู่แล้วก็จะยิ่งใหญ่ขึ้นไปอีก แกร่งอยู่แล้วก็ยิ่งแกร่งขึ้นอีก .. เลยเป็นที่มาของการศึกษาหุ้นกล่มนี้อย่างลึกขึ้น สิ่งที่ผมคิดไว้ก็ยิ่งชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ Pre-sale ของบริษัทใหญ่ๆในตลาดนี่เรียกได้ว่าอยู่ในระดับที่ดีพอสมควรเลยครับ

สุดท้ายผมก็ดูมันเกือบทั้งกลุ่มแหละครับ เอา Ratio มาเทียบกับดูย้อนหลังไปหลายๆปี ก็เริ่มเห็นว่าใครเด่นกว่าใครด้านไหน ข้อมูลบางส่วนยังไม่รู้ก็อาศัยอ่านเอา อาศัยถามเอา ก็เลยได้ลงทุนอสังหาเพิ่มขึ้นๆ นอกจาก lpn ps ก็มี spali siri เพราะหุ้นมีราคาถูกเอามากๆ ทั้งๆที่ผลกำไรเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ratio ต่างๆที่แสดงถึงคุณภาพในการบริหารงานก็จัดได้ว่าไม่แพ้บริษัทอื่นๆในกลุ่ม แต่มี pe ต่ำกว่ากันร่วมๆครึ่ง
ต่อไปจะเป็นยังไงก็ต้องติดตามครับ หุ้นอสังหาบางตัวที่ผมซื้อมาผมก็ขายไปแล้ว บางตัวก็ถืออยู่เพราะยังเห็นว่าผลงานยังดีและมีราคาถูก

ผมย้อนกลับมามองอดีตที่ผมขาดทุนหุ้นอสังหา อาจจะเป็นเพราะว่าวันนั้นผมยังศึกษาหุ้นกลุ่มนี้น้อยไปหน่อย ไม่ค่อยได้เอาแต่ละบริษัทมาเทียบกับ และจังหวะการลงทุนมันผิดกันเยอะครับ ในอดีตที่ผมเล่นหุ้นมาตลอด ยังไม่เคยมีช่วงไหนที่หุ้นอสังหาน่าสนใจเท่าตอนนี้ ราคาถูกเท่าตอนนี้ ทั้งๆที่คุณภาพในการทำธุรกิจมันไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมาก แต่ถ้าจะเล่นกลุ่มนี้ก็ต้องศึกษาดีๆนะครับ ตัวถูกยังมีตัวแพงก็มี ตาดีได้ตาร้ายเสีย แฮ่ม

ปล. เอาเข้าจริงๆผมก็รู้เรื่องหุ้นกลุ่มนี้ไม่ได้ลึกมากๆนะครับ ทำเลไหนดี คอนโดไหนน่าจะขายดีขายไม่ได้ ผมไม่รู้เรื่องเลยจริงๆ คนที่แม่นๆกว่าผมนั้นมีอีกเยอะแยะ ผมเน้นมองเป็นภาพใหญ่มากกว่า ว่าบริษัทไหนเก่งด้านไหน เด่นด้านไหน ทำผลงานเป็นอย่างไร และราคาถูกหรือแพง แค่นั้นเองครับ